Acheter votre première maison au Canada : guide complet pour les nouveaux arrivants

Est-ce le bon moment pour acheter?

Acheter une maison au Canada est une décision financière majeure. Avant de vous lancer, évaluez si vous prévoyez rester dans la même ville pendant au moins cinq ans, si vous avez un emploi stable, si vous avez économisé suffisamment pour la mise de fonds et les frais de clôture, si vous avez une bonne cote de crédit (idéalement 680 ou plus) et si vous comprenez les coûts continus de la propriété. La plupart des nouveaux arrivants bénéficient de louer pendant un à deux ans d'abord pour établir un crédit, apprendre le marché local et comprendre la dynamique des quartiers.

Comprendre le marché immobilier canadien

Le marché immobilier du Canada varie énormément selon les régions. Les prix moyens des maisons au début de 2026 vont d'environ 350 000 $ dans certaines parties du Canada atlantique et des Prairies à plus de 1 000 000 $ à Toronto et Vancouver. Les types de maisons disponibles comprennent les maisons détachées, les maisons jumelées, les maisons en rangée (également appelées maisons en terrasse) et les condominiums (condos). Les condos sont le point d'entrée le plus abordable dans les villes chères et comprennent des frais de condo mensuels (300 $ à 800 $+) qui couvrent l'entretien de l'immeuble, les commodités et parfois les services publics.

Le marché est influencé par les taux d'intérêt fixés par la Banque du Canada, les niveaux d'immigration, les contraintes d'approvisionnement locales et les politiques gouvernementales. Les tendances saisonnières ont également leur importance : le printemps est généralement la saison d'achat la plus active et la plus compétitive, tandis que l'hiver offre souvent moins de concurrence.

Combien pouvez-vous vous permettre?

La règle générale est que le total de vos coûts de logement mensuels (versement hypothécaire, taxes foncières, chauffage et la moitié des frais de condo, le cas échéant) ne devrait pas dépasser 39 % de votre revenu mensuel brut. Le total de vos paiements de dettes (logement plus prêts automobile, paiements minimaux sur les cartes de crédit, prêts étudiants) ne devrait pas dépasser 44 % de votre revenu brut. Ces ratios sont appelés le rapport de l'amortissement brut de la dette (ABD) et le rapport de l'amortissement total de la dette (ATD).

Utilisez des calculateurs hypothécaires en ligne pour estimer vos paiements mensuels en fonction de différents prix de maisons et montants de mise de fonds. N'oubliez pas que le prix d'achat n'est qu'une partie du coût total ; les frais de clôture s'ajoutent de 1,5 % à 4 % du prix d'achat.

Exigences relatives à la mise de fonds

La mise de fonds minimale au Canada dépend du prix d'achat :

Maisons dont le prix est jusqu'à 500 000 $ : Mise de fonds minimale de 5 %
Maisons dont le prix est de 500 001 $ à 1 499 999 $ : 5 % sur la première tranche de 500 000 $ plus 10 % sur la portion au-dessus de 500 000 $
Maisons dont le prix est de 1 500 000 $ ou plus : Mise de fonds minimale de 20 %

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devez souscrire une assurance hypothécaire contre les défauts de paiement (communément appelée assurance SCHL) auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, de Sagen ou de Canada Guaranty. Cette assurance protège le prêteur et coûte de 2,8 % à 4 % du montant de l'hypothèque, ajouté à votre hypothèque.

Pour une maison de 500 000 $ avec une mise de fonds de 5 % (25 000 $), vous auriez une hypothèque de 475 000 $ plus environ 19 000 $ d'assurance hypothécaire, ce qui porterait votre hypothèque totale à environ 494 000 $.

Le Compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété (CELIAPP)

Le CELIAPP est un puissant outil d'épargne pour les primo-accédants. Vous pouvez cotiser jusqu'à 8 000 $ par année, avec une limite à vie de 40 000 $. Les cotisations sont déductibles d'impôt (comme un REER) et les retraits pour un achat de maison admissible sont libres d'impôt (comme un CELI). Vous obtenez l'avantage fiscal deux fois : à l'entrée et à la sortie.

Pour être admissible, vous devez être un résident canadien, avoir au moins 18 ans et être un primo-accédant (vous et votre conjoint/partenaire ne devez pas avoir été propriétaires d'une maison au cours de l'année d'ouverture du compte ni au cours des quatre années précédentes). Le CELIAPP doit être ouvert depuis au moins un an avant de pouvoir effectuer un retrait admissible. Si vous n'achetez pas de maison dans les 15 ans suivant l'ouverture du compte, les fonds peuvent être transférés dans un REER sans affecter vos droits de cotisation au REER.

Autres programmes pour les primo-accédants

Régime d'accession à la propriété (RAP) : Retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER en franchise d'impôt pour un achat de maison. Vous devez rembourser le montant sur 15 ans, à partir de la deuxième année suivant le retrait.

Crédit d'impôt pour l'achat d'une habitation : Un crédit d'impôt fédéral non remboursable pouvant atteindre 1 500 $ (basé sur un montant de 10 000 $ à 15 %).

Remises sur les droits de cession immobilière : L'Ontario offre aux primo-accédants une remise pouvant atteindre 4 000 $ sur les droits de cession immobilière provinciaux. Toronto offre une remise municipale supplémentaire pouvant atteindre 4 475 $. La Colombie-Britannique accorde une exonération partielle pour les maisons dont le prix est inférieur à 860 000 $.

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves : Si vous achetez une maison neuve ou substantiellement rénovée, vous pourriez être admissible à un remboursement d'une partie de la TPS/TVH payée.

Obtenir une préapprobation hypothécaire

Avant de commencer à chercher une maison, obtenez une préapprobation hypothécaire. Cela vous indique combien un prêteur est prêt à vous prêter, bloque un taux d'intérêt pendant 90 à 120 jours et montre aux vendeurs et à leurs agents que vous êtes un acheteur sérieux et qualifié.

Pour obtenir une préapprobation, vous aurez besoin d'une preuve de revenu (lettre d'emploi, talons de paie, T4, avis de cotisation), d'une preuve de votre mise de fonds (relevés bancaires montrant vos économies), de pièces d'identité, d'une preuve de votre adresse et d'informations sur vos dettes et obligations mensuelles.

En tant que nouveau venu, certains prêteurs ont des programmes pour ceux qui ont un historique de crédit canadien limité. RBC, TD, Scotiabank, BMO et CIBC ont toutes des programmes hypothécaires pour nouveaux arrivants. Les courtiers hypothécaires comme Nesto, Ratehub et les maisons de courtage locales peuvent faire des démarches auprès de plusieurs prêteurs pour trouver le meilleur taux pour votre situation.

Hypothèques à taux fixe ou variable

Taux fixe : Votre taux d'intérêt reste le même pendant toute la durée de l'hypothèque (généralement 5 ans). Vos paiements sont prévisibles et ne changent pas avec les conditions du marché. Mieux vaut quand les taux sont bas ou devraient augmenter.

Taux variable : Votre taux d'intérêt fluctue avec le taux directeur de la Banque du Canada. Les paiements peuvent changer ou, avec certains prêteurs, le paiement reste le même mais une plus grande part va vers les intérêts lorsque les taux augmentent. Les taux variables sont généralement inférieurs aux taux fixes au départ, mais comportent plus de risques.

La plupart des hypothèques canadiennes ont une période d'amortissement maximale de 25 ans (30 ans si votre mise de fonds est de 20 % ou plus). La durée de l'hypothèque (la durée de votre entente de taux) est généralement de 1 à 5 ans, après quoi vous renouvelez aux taux actuels.

Le processus d'achat d'une maison étape par étape

1. Obtenez une préapprobation hypothécaire afin de connaître votre budget.

2. Engagez un agent immobilier. Les agents des acheteurs sont généralement gratuits pour vous ; ils sont payés par le vendeur par le biais d'une commission. Cherchez des agents qui ont de l'expérience avec les acheteurs nouveaux arrivants. Rencontrez deux ou trois agents avant d'en choisir un.

3. Recherchez des maisons sur Realtor.ca, Zillow.ca et via l'accès MLS de votre agent. Visitez les journées portes ouvertes et planifiez des visites privées.

4. Faites une offre. Votre agent vous aidera à rédiger une convention d'achat et de vente. L'offre comprend le prix, le montant du dépôt, la date de clôture et les conditions (généralement une inspection de la maison, une approbation de financement et parfois une révision du certificat de statut pour les condos).

5. Négociez. Le vendeur peut accepter, rejeter ou contrer votre offre. Votre agent vous guide tout au long de ce processus.

6. Satisfaisez les conditions. Faites une inspection de la maison (400 $ à 600 $), finalisez votre approbation hypothécaire et examinez les documents de condo le cas échéant. Si toutes les conditions sont remplies, vous les levez et l'entente devient définitive.

7. Engagez un avocat en droit immobilier (1 000 $ à 2 500 $) pour gérer le transfert légal de la propriété, la recherche de titre et l'enregistrement.

8. Concluez l'affaire. Le jour de la clôture, votre avocat transfère les fonds, vous recevez les clés et la maison est officiellement à vous.

Frais de clôture à prévoir

Au-delà de la mise de fonds, prévoyez ces frais de clôture :

Droits de cession immobilière : Varie selon la province. En Ontario, environ 1 à 2 % du prix d'achat. La Colombie-Britannique a une taxe de transfert de propriété similaire. L'Alberta et la Saskatchewan ne perçoivent pas de droits de cession immobilière.
Honoraires juridiques : 1 000 $ à 2 500 $ pour un avocat en droit immobilier.
Inspection de la maison : 400 $ à 600 $.
Frais d'évaluation : 300 $ à 500 $ (parfois couverts par le prêteur).
Assurance titres : 200 $ à 400 $.
Assurance hypothécaire contre les défauts de paiement : 2,8 % à 4 % du montant de l'hypothèque si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.
Frais de déménagement : 500 $ à 3 000 $ selon la distance et les effets personnels.
Dépenses immédiates liées à la maison : Remplacement des serrures, ameublement de base, produits de nettoyage.
Ajustement des taxes foncières : Vous pourriez devoir au vendeur les taxes foncières qu'il a prépayées au-delà de la date de clôture.

Le total des frais de clôture varie généralement de 1,5 % à 4 % du prix d'achat.

Coûts continus de la propriété

Les coûts mensuels de la propriété comprennent votre versement hypothécaire, les taxes foncières (200 $ à 800 $+ par mois selon l'emplacement et la valeur de la maison), l'assurance habitation (100 $ à 300 $ par mois), les services publics (hydro, gaz, eau : 200 $ à 500 $ par mois), les frais de condo le cas échéant (300 $ à 800 $+ par mois) et un fonds d'entretien. Prévoyez 1 % de la valeur de votre maison par année pour l'entretien et les réparations (5 000 $ à 10 000 $+ annuellement pour une maison détachée). Ces coûts surprennent souvent les primo-accédants.

Conseils spécialement pour les nouveaux arrivants acheteurs

Commencez à établir votre historique de crédit dès votre arrivée au Canada. Même un à deux ans d'historique de crédit facilitent grandement l'approbation d'une hypothèque. Économisez agressivement en utilisant le CELIAPP et le CELI. Recherchez les quartiers à fond, en tenant compte de la proximité de votre lieu de travail, des transports en commun, des écoles, des épiceries et des services communautaires. Ne vous surendettez pas financièrement. La maison la moins chère dans un bon quartier est souvent un meilleur investissement que la meilleure maison dans un quartier en difficulté. Envisagez un condo ou une maison en rangée comme première maison si les maisons détachées dépassent votre budget. Un bon agent immobilier qui comprend les besoins des nouveaux arrivants est inestimable.